26 de marzo 2019    /   IDEAS
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El futuro del alquiler de viviendas

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Es frecuente escuchar que los alquileres han subido mucho. Y es cierto: nada menos que un 49% en Cataluña y un 27% en Madrid en los últimos cuatro años, según datos de Fotocasa. Pero ¿cómo es el futuro del alquiler de viviendas? ¿Hacia dónde va ese mercado? ¿Qué pasará mañana?

Los alquileres seguirán subiendo, pero a un ritmo más lento

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, desvela las tendencias observadas en sus análisis: «Los alquileres van a seguir subiendo porque la demanda es muy superior a la oferta». Pero puntualiza que la subida no será tan acusada como en 2017, año en el que el porcentaje de aumento de precio de los alquileres alcanzó uno de sus máximos históricos.

Los precios medios siguen estando un 20% por debajo de los precios máximos de los años del bum de los alquileres (1986-1992). «En las zonas más céntricas y populares de ciudades como Madrid y Barcelona ya se están alcanzando los precios de aquellos años, por lo que se estima que los alquileres sigan creciendo, pero no a un nivel tan intenso», explica la experta, que augura que en dichas áreas se experimentarán subidas muy ligeras o incluso algunas caídas.

También en las Islas Baleares, que pone como ejemplo de comunidad autónoma donde suelen registrar sus mayores subidas, «ahora la media está cayendo». El motivo de que la subida se ralentice: «Los precios no pueden ir mucho más allá. Están cerca de tocar techo».

Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, coincide en que la oscilación de los precios varía según la zona: «Durante este trimestre, las mayores subidas han pasado de los grandes mercados, donde el alquiler parece haber alcanzado techo, a otras capitales donde hasta ahora el impacto de las subidas había sido menor, como Cuenca, Girona, Zaragoza o Guadalajara. En ciudades como Málaga o Alicante los propietarios ya han empezado a bajar las rentas, y Barcelona también registra caídas en su evolución interanual».

José María Gómez Vera, socio de Goveralia Real Estate, coincide en su quiniela en que los alquileres seguirán subiendo. «En principio, si no hay cambios importantes en la economía, esperamos que los precios de alquiler de pisos, oficinas y locales sigan subiendo». ¿El motivo? «La gente joven sigue sin apostar claramente por la compra».

Gómez aporta más detalle sobre lo que han observado ejerciendo su actividad inmobiliaria: «Las oficinas en las partes céntricas de las ciudades están subiendo con fuerza. En la periferia también suben, pero a diferente velocidad. Tenemos, además, bastante demanda de fondos que invierten en este tipo de producto como valor refugio para sacar rentabilidades próximas al 3%».

el futuro del alquiler de viviendas

Futuro del alquiler: España seguirá siendo un país de propietarios, pero menos

Tradicionalmente, las personas que se decidían por alquilar coincidían en sus motivos: «El alquiler te da una flexibilidad que no te da la compra; lo puedes adecuar a tu situación económica y personal y es la opción adecuada para personas que no tengan estabilidad financiera o ahorros; por ejemplo, para gente joven que esté arrancando su proyecto», enumera la directora de Estudios de Fotocasa.

Por eso el precio del alquiler sube: porque muchas personas no se pueden permitir comprar, tanto por el mercado como por la situación personal. «Es muy caro para la mayoría».

Fernando Encinar acepta que hay situaciones diferentes, pero que por regla general, quienes escriben las reglas del juego son los bancos: «Las generalizaciones en este respecto son muy peligrosas, ya que el mercado inmobiliario español no es uniforme, sino que se compone de miles de micromercados con sus propias peculiaridades.

Aun así, la elección sobre vivir en propiedad o alquiler no está al alcance de la mayoría de personas, sino que son las entidades financieras las que lo marcan, ofreciendo o no financiación. Todas aquellas personas que no dispongan de ahorros por valor del 30% del inmueble tienen muy complicado el acceso a la vivienda en propiedad».

En España, muchas personas siguen prefiriendo comprar si tienen medios para ello. Y la situación actual facilita aún más la adquisición de viviendas, dado que las hipotecas están alcanzando mínimos históricos. «Para alguien que tiene estabilidad, es verdad que en estos momentos hay productos financieros muy interesantes», dice Toribio.

El Euríbor, el índice al que están condicionadas muchas hipotecas de tipo variable, está ahora bajísimo, lo que conlleva unas cuotas muy asequibles. Pero todo indica que subirá, y de hecho ha subido en el primer trimestre de 2018 por primera vez en mucho tiempo. Eso hace que cada vez se firmen más hipotecas a tipo fijo.

Los factores en los que hay que fijarse para determinar si alguien puede permitirse comprar una vivienda son conocidos: hay que disponer de un capital inicial holgado, así como de una estabilidad laboral. Hay que valorar el tiempo que uno piensa quedarse el inmueble para ver si compensa y analizar la zona y las características del edificio para estimar qué futuro le espera. Y, por supuesto, calcular la cuota de la hipoteca.

La recomendación de Goveralia para quien se enfrente a la decisión de comprar un inmueble es «no tomar la decisión a la ligera, informarse de los riesgos y posibles beneficios del mercado en cada momento y tener una entrada importante».

Son pocos los que eligen el alquiler aun teniendo dinero disponible para la compra, pero eso, en palabras de la directora de Estudios de Fotocasa, está cambiando, aunque todavía vayamos por detrás de otros países europeos en ese sentido.

«Somos un país de propietarios, pero está cambiando la visión que tenemos sobre el alquiler. Está muy arraigado eso de que es tirar el dinero, pero cada vez hay más gente que apuesta por esa idea. Hay un mercado nuevo que ha venido para quedarse: cambios en nuestra forma de trabajar, generaciones más jóvenes con mentalidades diferentes… Algunos de ellos quieren comprar, pero quizá no inmediatamente, sino viviendo de alquiler durante un tiempo. También hay, por ejemplo, nuevas estructuras familiares».

La movilidad de los trabajos de las personas jóvenes es otro de los motivos que apunta José María Gómez Vera para que estos sigan viendo «con buenos ojos» alquilar.

Además, así como antes se pensaba que invertir en vivienda era una de las inversiones más seguras que había, ahora se ha comprobado con estupor que la vivienda puede bajar mucho y no aportar el retorno esperado.

Tampoco hay que olvidar que el ahorro de la persona que alquila puede dedicarlo a otras inversiones, lo que hace que el viejo mantra «alquilar es tirar el dinero» pierda fuerza.

Así que el crédito y las condiciones necesarias para hacer frente a una compra ya no son el único motivo para convertirse en arrendatario en lugar de en propietario.

A través de los estudios realizados por Fotocasa lo han visto claro: «Los adeptos al alquiler van ganando poco a poco. Y su perfil está cambiando: hay padres de familia, profesionales, gente que alquila su propiedad y con ese dinero paga otro alquiler… y gente que pudiendo comprar prefiere alquilar». Aunque sigamos siendo un país de propietarios y de momento siga primando la compra, los profesionales del sector están virando a una «visión mucho más optimista del alquiler».

el futuro del alquiler de viviendas

Los alquileres turísticos a corto plazo no tienen por qué ser un problema

AirBNB es el caso más conocido, pero hay otras empresas de alquiler temporal entre particulares como Wimdu, Homeaway o Housetrip. Dichas empresas son detectadas como un problema por numerosos Gobiernos porque provocan procesos de turistización en ciertas áreas urbanas, un desplazamiento de los habitantes locales en pos del sector terciario.

Debido a que los ingresos percibidos por alojamientos de corta estancia son superiores a los de los alquileres tradicionales, muchos propietarios y nuevos inversores dirigen su atención a los primeros, provocando una disminución en la oferta de alquileres de larga duración y un incremento en el precio de los mismos. Esta transformación de las viviendas hacia un uso comercial conlleva, a su vez, un impacto sobre la población residente, que está viendo mermada su calidad de vida.

Por otra parte, debido a lo inédito del tipo de modelo de negocio que suponen estas plataformas, ha existido un vacío legislativo gracias al cual los propietarios han estado exentos de las obligaciones fiscales que sí deben cumplir otros profesionales del alquiler turístico. En este sentido, la industria hotelera ha mostrado su disconformidad ante una posible competencia desleal.

Algunas comunidades han tomado cartas en el asunto: Cataluña, por ejemplo, ya ha puesto en marcha la aplicación de una tasa vacacional. Hasta ahora, los intentos de regulación de las plataformas de alquiler temporal se han llevado a cabo a nivel autonómico.

Sin embargo, en diciembre de 2017, se aprobó una orden ministerial que entrará en vigor en julio de 2018 y que obligará a las plataformas de pisos turísticos a presentar una declaración informativa de forma periódica. En ella se incluirá el nombre de los titulares de las viviendas, el de los clientes que se alojarán en ellas, los días de pernoctación, el importe total y el número de referencia catastral.

Con esta medida se pretende estrechar aún más el cerco sobre las actividades fraudulentas cometidas en el seno de las plataformas de alquiler turístico online y conseguir que las herramientas de economía colaborativa no sirvan de paraíso fiscal para empresas de alojamiento turístico.

¿Qué incidencia tiene esta situación sobre los alquileres tradicionales no turísticos?

«Sin duda, todo lo que sea tener menos viviendas de alquiler anual, encarece este mercado», asegura José María Gómez Vera, de Goveralia.

Beatriz Toribio comenta el tema con prudencia: «La regulación del alquiler turístico es necesaria dentro de una racionalidad. Se ha expandido como consecuencia de la revolución tecnológica, internet, etc. Es algo con lo que vamos a tener que convivir. El problema está en las muchas legislaciones diferentes (hasta 17)».

Dependiendo de la legislación, dice, esta realidad afectará más o menos al resto de los alquileres. «Se necesita normativa estatal que ponga las reglas del juego claras para que todo el mundo sepa a qué atenerse».

Fernando Encinar, de Idealista, comenta algunas posibles alternativas a la regulación:

«Para normalizar el precio hay mejores maneras: incentivar a los propietarios de casas vacías para que las saquen al mercado del alquiler garantizándoles cobertura jurídica y certidumbre legislativa; potenciar proyectos público-privados de vivienda en alquiler en suelos dotacionales públicos; desgravaciones fiscales; ayudas a la reforma de vivienda destinadas al alquiler; tolerancia cero con la ocupación; licencias exprés para cambios de uso de otro tipo de inmuebles (como naves o locales comerciales) para que puedan ser reformados como viviendas…».

«Cualquier medida, por creativa que sea, debería ser tenida en cuenta para aumentar sensiblemente la oferta de vivienda que ayudará a crear un entorno más razonable en los precios».

 

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Los alquileres seguirán subiendo, pero a un ritmo más lento

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, desvela las tendencias observadas en sus análisis: «Los alquileres van a seguir subiendo porque la demanda es muy superior a la oferta». Pero puntualiza que la subida no será tan acusada como en 2017, año en el que el porcentaje de aumento de precio de los alquileres alcanzó uno de sus máximos históricos.

Los precios medios siguen estando un 20% por debajo de los precios máximos de los años del bum de los alquileres (1986-1992). «En las zonas más céntricas y populares de ciudades como Madrid y Barcelona ya se están alcanzando los precios de aquellos años, por lo que se estima que los alquileres sigan creciendo, pero no a un nivel tan intenso», explica la experta, que augura que en dichas áreas se experimentarán subidas muy ligeras o incluso algunas caídas.

También en las Islas Baleares, que pone como ejemplo de comunidad autónoma donde suelen registrar sus mayores subidas, «ahora la media está cayendo». El motivo de que la subida se ralentice: «Los precios no pueden ir mucho más allá. Están cerca de tocar techo».

Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, coincide en que la oscilación de los precios varía según la zona: «Durante este trimestre, las mayores subidas han pasado de los grandes mercados, donde el alquiler parece haber alcanzado techo, a otras capitales donde hasta ahora el impacto de las subidas había sido menor, como Cuenca, Girona, Zaragoza o Guadalajara. En ciudades como Málaga o Alicante los propietarios ya han empezado a bajar las rentas, y Barcelona también registra caídas en su evolución interanual».

José María Gómez Vera, socio de Goveralia Real Estate, coincide en su quiniela en que los alquileres seguirán subiendo. «En principio, si no hay cambios importantes en la economía, esperamos que los precios de alquiler de pisos, oficinas y locales sigan subiendo». ¿El motivo? «La gente joven sigue sin apostar claramente por la compra».

Gómez aporta más detalle sobre lo que han observado ejerciendo su actividad inmobiliaria: «Las oficinas en las partes céntricas de las ciudades están subiendo con fuerza. En la periferia también suben, pero a diferente velocidad. Tenemos, además, bastante demanda de fondos que invierten en este tipo de producto como valor refugio para sacar rentabilidades próximas al 3%».

el futuro del alquiler de viviendas

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Tradicionalmente, las personas que se decidían por alquilar coincidían en sus motivos: «El alquiler te da una flexibilidad que no te da la compra; lo puedes adecuar a tu situación económica y personal y es la opción adecuada para personas que no tengan estabilidad financiera o ahorros; por ejemplo, para gente joven que esté arrancando su proyecto», enumera la directora de Estudios de Fotocasa.

Por eso el precio del alquiler sube: porque muchas personas no se pueden permitir comprar, tanto por el mercado como por la situación personal. «Es muy caro para la mayoría».

Fernando Encinar acepta que hay situaciones diferentes, pero que por regla general, quienes escriben las reglas del juego son los bancos: «Las generalizaciones en este respecto son muy peligrosas, ya que el mercado inmobiliario español no es uniforme, sino que se compone de miles de micromercados con sus propias peculiaridades.

Aun así, la elección sobre vivir en propiedad o alquiler no está al alcance de la mayoría de personas, sino que son las entidades financieras las que lo marcan, ofreciendo o no financiación. Todas aquellas personas que no dispongan de ahorros por valor del 30% del inmueble tienen muy complicado el acceso a la vivienda en propiedad».

En España, muchas personas siguen prefiriendo comprar si tienen medios para ello. Y la situación actual facilita aún más la adquisición de viviendas, dado que las hipotecas están alcanzando mínimos históricos. «Para alguien que tiene estabilidad, es verdad que en estos momentos hay productos financieros muy interesantes», dice Toribio.

El Euríbor, el índice al que están condicionadas muchas hipotecas de tipo variable, está ahora bajísimo, lo que conlleva unas cuotas muy asequibles. Pero todo indica que subirá, y de hecho ha subido en el primer trimestre de 2018 por primera vez en mucho tiempo. Eso hace que cada vez se firmen más hipotecas a tipo fijo.

Los factores en los que hay que fijarse para determinar si alguien puede permitirse comprar una vivienda son conocidos: hay que disponer de un capital inicial holgado, así como de una estabilidad laboral. Hay que valorar el tiempo que uno piensa quedarse el inmueble para ver si compensa y analizar la zona y las características del edificio para estimar qué futuro le espera. Y, por supuesto, calcular la cuota de la hipoteca.

La recomendación de Goveralia para quien se enfrente a la decisión de comprar un inmueble es «no tomar la decisión a la ligera, informarse de los riesgos y posibles beneficios del mercado en cada momento y tener una entrada importante».

Son pocos los que eligen el alquiler aun teniendo dinero disponible para la compra, pero eso, en palabras de la directora de Estudios de Fotocasa, está cambiando, aunque todavía vayamos por detrás de otros países europeos en ese sentido.

«Somos un país de propietarios, pero está cambiando la visión que tenemos sobre el alquiler. Está muy arraigado eso de que es tirar el dinero, pero cada vez hay más gente que apuesta por esa idea. Hay un mercado nuevo que ha venido para quedarse: cambios en nuestra forma de trabajar, generaciones más jóvenes con mentalidades diferentes… Algunos de ellos quieren comprar, pero quizá no inmediatamente, sino viviendo de alquiler durante un tiempo. También hay, por ejemplo, nuevas estructuras familiares».

La movilidad de los trabajos de las personas jóvenes es otro de los motivos que apunta José María Gómez Vera para que estos sigan viendo «con buenos ojos» alquilar.

Además, así como antes se pensaba que invertir en vivienda era una de las inversiones más seguras que había, ahora se ha comprobado con estupor que la vivienda puede bajar mucho y no aportar el retorno esperado.

Tampoco hay que olvidar que el ahorro de la persona que alquila puede dedicarlo a otras inversiones, lo que hace que el viejo mantra «alquilar es tirar el dinero» pierda fuerza.

Así que el crédito y las condiciones necesarias para hacer frente a una compra ya no son el único motivo para convertirse en arrendatario en lugar de en propietario.

A través de los estudios realizados por Fotocasa lo han visto claro: «Los adeptos al alquiler van ganando poco a poco. Y su perfil está cambiando: hay padres de familia, profesionales, gente que alquila su propiedad y con ese dinero paga otro alquiler… y gente que pudiendo comprar prefiere alquilar». Aunque sigamos siendo un país de propietarios y de momento siga primando la compra, los profesionales del sector están virando a una «visión mucho más optimista del alquiler».

el futuro del alquiler de viviendas

Los alquileres turísticos a corto plazo no tienen por qué ser un problema

AirBNB es el caso más conocido, pero hay otras empresas de alquiler temporal entre particulares como Wimdu, Homeaway o Housetrip. Dichas empresas son detectadas como un problema por numerosos Gobiernos porque provocan procesos de turistización en ciertas áreas urbanas, un desplazamiento de los habitantes locales en pos del sector terciario.

Debido a que los ingresos percibidos por alojamientos de corta estancia son superiores a los de los alquileres tradicionales, muchos propietarios y nuevos inversores dirigen su atención a los primeros, provocando una disminución en la oferta de alquileres de larga duración y un incremento en el precio de los mismos. Esta transformación de las viviendas hacia un uso comercial conlleva, a su vez, un impacto sobre la población residente, que está viendo mermada su calidad de vida.

Por otra parte, debido a lo inédito del tipo de modelo de negocio que suponen estas plataformas, ha existido un vacío legislativo gracias al cual los propietarios han estado exentos de las obligaciones fiscales que sí deben cumplir otros profesionales del alquiler turístico. En este sentido, la industria hotelera ha mostrado su disconformidad ante una posible competencia desleal.

Algunas comunidades han tomado cartas en el asunto: Cataluña, por ejemplo, ya ha puesto en marcha la aplicación de una tasa vacacional. Hasta ahora, los intentos de regulación de las plataformas de alquiler temporal se han llevado a cabo a nivel autonómico.

Sin embargo, en diciembre de 2017, se aprobó una orden ministerial que entrará en vigor en julio de 2018 y que obligará a las plataformas de pisos turísticos a presentar una declaración informativa de forma periódica. En ella se incluirá el nombre de los titulares de las viviendas, el de los clientes que se alojarán en ellas, los días de pernoctación, el importe total y el número de referencia catastral.

Con esta medida se pretende estrechar aún más el cerco sobre las actividades fraudulentas cometidas en el seno de las plataformas de alquiler turístico online y conseguir que las herramientas de economía colaborativa no sirvan de paraíso fiscal para empresas de alojamiento turístico.

¿Qué incidencia tiene esta situación sobre los alquileres tradicionales no turísticos?

«Sin duda, todo lo que sea tener menos viviendas de alquiler anual, encarece este mercado», asegura José María Gómez Vera, de Goveralia.

Beatriz Toribio comenta el tema con prudencia: «La regulación del alquiler turístico es necesaria dentro de una racionalidad. Se ha expandido como consecuencia de la revolución tecnológica, internet, etc. Es algo con lo que vamos a tener que convivir. El problema está en las muchas legislaciones diferentes (hasta 17)».

Dependiendo de la legislación, dice, esta realidad afectará más o menos al resto de los alquileres. «Se necesita normativa estatal que ponga las reglas del juego claras para que todo el mundo sepa a qué atenerse».

Fernando Encinar, de Idealista, comenta algunas posibles alternativas a la regulación:

«Para normalizar el precio hay mejores maneras: incentivar a los propietarios de casas vacías para que las saquen al mercado del alquiler garantizándoles cobertura jurídica y certidumbre legislativa; potenciar proyectos público-privados de vivienda en alquiler en suelos dotacionales públicos; desgravaciones fiscales; ayudas a la reforma de vivienda destinadas al alquiler; tolerancia cero con la ocupación; licencias exprés para cambios de uso de otro tipo de inmuebles (como naves o locales comerciales) para que puedan ser reformados como viviendas…».

«Cualquier medida, por creativa que sea, debería ser tenida en cuenta para aumentar sensiblemente la oferta de vivienda que ayudará a crear un entorno más razonable en los precios».

 

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Opiniones 3
  • Esta desactualizado el articulo. (?) Mirar las fechas…mira que me encantan vuestros artículos y la pluma, pero este chirría.

  • Es cierto SUELY me gusta la tematica que abarca este blog pero en este se han ido por las ramas al no controlar las fechas de la “noticia” en cuestión, y más cuando se habla de un tema que me atañe a mi personalmente y a mi negocio de inmuebles.
    Esperemos no se oscuelen muchas más así, seguid chicos necesitamos vuestros post de siempre.

    Y si alguien quiere visitar Gandia que se pase por mi oficina y le miro un buen hospedaje para las “vacas” podéis vistarlo en este link

  • Años viendo como se dice que el panorama va a cambiar, pero al final determinadas constantes se mantienen igual. Estamos viviendo lo mismo una y otra vez.
    Una lástima

  • Comentarios cerrados.

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